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Was Sie wissen sollten, wenn Sie eine Immobilie in Spanien erben

Ein Familienangehöriger oder Ihnen nahestehender Mensch ist gestorben und hat Ihnen eine Immobilie in Spanien hinterlassen – ein Haus, eine Wohnung, ein Ferienhaus oder eine Finca, auf Mallorca oder den Kanaren, in Katalonien oder Andalusien?

Als Erbe oder Erbin stehen Sie damit vor vielen Fragen. Welche Formalitäten sind zu beachten? Was müssen Sie tun, um Ihr Erbe in Spanien anzutreten? Wie sieht es mit der Steuer aus? Als spanisch sprechende Berliner Rechtsanwältin mit langjährigen Verbindungen auf die iberische Halbinsel habe ich schon viele Mandanten in dieser Situation unterstützt. In diesem Überblick habe ich Ihnen die wichtigsten Einzelheiten zusammengefasst, die Sie als Erbe einer spanischen Immobilie kennen sollten.

Deutsches oder spanisches Erbrecht?

Wenn ein Deutscher Vermögen in Spanien erbt, stellt sich zunächst die Frage, ob deutsches oder spanisches Erbrecht gilt. Die Antwort richtet sich nach den Regelungen des Internationalen Privatrechts: Für das Erbrecht ist das Heimatrecht einschlägig, das für den Erblasser zum Todeszeitpunkt galt.

War der Erblasser deutscher Staatsangehöriger, kommt deshalb deutsches Erbrecht zur Anwendung. Das gilt auch für Erbvermögen in Spanien, da im spanischen Recht der sogenannte Grundsatz der Nachlasseinheit gilt.

Annahme der Erbschaft: In Deutschland überflüssig, in Spanien notwendig

In Deutschland wird man Erbe, ohne dass man selbst aktiv etwas tun muss. Es ist vielmehr umgekehrt: Wer nicht erben will, hat eine Frist von sechs Wochen, um die Erbschaft auszuschlagen. Eine Erbausschlagung ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn der Nachlass überschuldet ist. Nach Ablauf dieser Frist wird man nach deutschem Recht endgültig zum Erben. In zwei Fällen verlängert sich die Ausschlagungsfrist allerdings von sechs Wochen auf sechs Monate: dann, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in Spanien (oder sonst im Ausland) hatte, oder wenn sich der Erbe bei Beginn der Frist im Ausland befunden hat.

Will man die geerbte spanische Immobilie in Besitz nehmen und darüber verfügen, ist eine aktive Erbschaftsannahme („escritura de aceptación de herencia“) in Spanien gegenüber einem Notar nötig, selbst wenn die Immobilie nach deutschem Erbrecht bereits auf den Erben übergegangen ist. Nur wenn diese Annahmeerklärung vorliegt, kann der Erbe im spanischen Grundbuch eingetragen werden. Und erst dann kann er die Immobilie verkaufen, falls er das möchte.

Eine notarielle Erbschaftsannahme ist übrigens auch dann empfehlenswert, wenn es um Anlagevermögen wie Wertpapiere oder Kontoguthaben bei einer Bank in Spanien geht. Viele Banken verlangen die Vorlage einer solchen Urkunde, ehe sie dem Erben Zugang zu den Konten zu gewähren.

Formalitäten und Zuständigkeiten

Die Erbschaftsannahme kann in Spanien bei jedem Notar vorgenommen werden. Auch einige Konsularabteilungen der spanischen Auslandsvertretungen in Deutschland bieten eine notarielle Erbannahme an. Für die Erbannahme sind zunächst diverse Unterlagen und Dokumente zu beschaffen und erst wenn diese vorliegen, kann in einem Termin vor dem Notar bzw. der Konsularabteilung die Erbannahme rechtsverbindlich erklärt werden. Notwendige Unterlagen sind z.B. Dokumente über die spanische Auslandssteuernummer, Sterbeurkunde und Erbschein (mit beglaubigten Übersetzungen und Apostille), aktueller Grundbuchauszug, Angaben zum Katasterwert der Immobilie gemäß Grundsteuerbescheid, Bankbescheinigung über bestehende Guthaben, Bescheinigung des zentralen spanischen Testamentsregisters. Je nach Fallgestaltung können auch noch weitere Dokumente erforderlich sein.

Um sich nicht selbst um alle Formalitäten und die Beschaffung der Dokumente kümmern zu müssen, empfiehlt es sich, mir oder einem anderen Anwalt eine Vollmacht zur Erbschaftsannahme zu erteilen. Für Erben spanischer Immobilien kümmere ich mich regelmäßig um die Unterlagen, die für die Annahmeerklärung des Erbes erforderlich sind. Auf Wunsch sorge ich auch für die Nachlassabwicklung, etwa den Verkauf der Immobilie im Auftrag der Erben oder für die Kündigung von Konten und die Überweisung des Geldes nach Deutschland.

Wie hoch fällt die Erbschaftsteuer aus?

Hat man geerbt, fällt Erbschaftssteuer an, das ist in Spanien nicht anders als in Deutschland. Zwischen beiden Ländern besteht zwar ein Doppelbesteuerungsabkommen, doch darin wird die Besteuerung von Erbschaften nicht geregelt. Deshalb kann in beiden Ländern Erbschaftssteuer anfallen.

Allerdings gibt es die Möglichkeit der Anrechnung, was bedeutet, dass die günstigere Steuer auf die höhere Steuer angerechnet wird. Unter dem Strich bezahlt man also „nur“ die höhere Erbschaftssteuer. Das ist in der Regel die spanische Erbschaftsteuer, weil die Freibeträge nach spanischem Recht deutlich geringer ausfallen. So liegt der Freibetrag für nächste Angehörige nach zentralspanischem Erbschaftsteuerrecht bei lediglich 16.000 Euro. Allerdings gilt das nicht überall, denn in Spanien existiert kein einheitliches Erbschaftsteuerrecht. Für die Balearen, Andalusien und Katalonien, d.h. in Regionen mit vielen deutschen Immobilienbesitzern, gelten andere Freibeträge und Steuersätze als z.B. in Kastilien oder anderen „comunidades autónomas“ (Autonome Regionen Spaniens, ähnlich den deutschen Bundesländern). Der Spielraum zur Optimierung der Erbschaftssteuer ist eines der Argumente dafür, sich bei einem deutsch-spanischen Erbfall anwaltlich beraten zu lassen.

Die Immobilie behalten?

Wenn man das Erbe angenommen hat und die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, stellt man sich vielleicht die Frage, was mit der Immobilie in Spanien geschehen soll. Eine Möglichkeit ist, sie selbst als Zweiwohnsitz oder Feriendomizil im sonnigen Süden zu nutzen. Dann fallen natürlich auch in Spanien Kosten und Steuern an. Für das spanische Finanzamt ist der steuerpflichtige neue Eigentümer der Immobilie ein sogenannter „no residente“ (nicht in Spanien ansässig), solange er sich weniger als 183 Tage im Jahr im Land aufhält. Als nicht in Spanien Ansässiger ist er dort grundsätzlich nur beschränkt steuerpflichtig, muss allerdings auf seine Immobilie Grundsteuer, Vermögensteuer und auch Einkommensteuer bezahlen.

• Die spanische Grundsteuer („impuesto sobre bienes inmuebles“) berechnet sich nach dem Katasterwert der Immobilie. Sie beträgt je nach Gemeinde zwischen 0,4 und 1,1 Prozent dieses Werts.
• Zusätzlich muss jeder nicht-residente Eigentümer Einkommensteuer auf die Immobiliennutzung („impuesto sobre la renta de no residentes“) zahlen. Bei einer nicht vermieteten Immobilie wird dafür ein fiktives Einkommen von 1,1 Prozent des Katasterwerts zu Grunde gelegt. Dieses fiktive Einkommen ist mit 19 Prozent zu versteuern.
• Schließlich muss noch Vermögenssteuer gezahlt werden, wenn das in Spanien gelegene Vermögen einen bestimmten Betrag überschreitet. Dieser Betrag liegt je nach Region bei ca. 500.000 bis 800.000 Euro. Der Steuersatz bewegt sich zwischen 0,2 und 2,5 Prozent des Nettovermögens.

Die Immobilie vermieten?

Wird die Immobilie vermietet, berechnet sich die Einkommensteuer statt nach dem fiktiven Wert nach den tatsächlichen Netto-Mieteinnahmen. Der Aufwand für die Instandhaltung der Immobilie, die Abschreibung sowie Versicherungs- und sonstige Kosten können abgezogen werden.

Die Immobilie verkaufen?

Entscheidet man sich dafür, die Immobilie zu verkaufen, sollte man wissen, dass beim Immobilienverkauf in Spanien – anders als in Deutschland – ein privater, schriftlicher Vertrag mit anschließender Übergabe (z.B. der Schlüssel) für den rechtsverbindlichen Eigentumsübergang ausreicht. Eine Eintragung im Grundbuch ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich – allerdings ist dies zur Rechtssicherheit dringend zu empfehlen.

Auch bei einem Verkauf müssen Steuern bezahlt werden:

• Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen nicht-residenten Verkäufer fällt eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an. Diese muss in zwei Schritten bezahlt werden: Zunächst werden bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Käufer der Immobilie 3 Prozent des Kaufpreises („retención“) einbehalten und für den Verkäufer beim Finanzamt eingezahlt. Nach dem Verkauf ist der nicht-residente Steuerpflichtige verpflichtet, die Veräußerungsgewinnsteuer zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Dabei wird die dreiprozentige Vorauszahlung angerechnet. Der Veräußerungsgewinn errechnet sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten der Immobilie und dem erhaltenen Verkaufspreis. In Abzug bringen können Sie zudem diverse durch Rechnungen belegbare Aufwendungen (z.B. Kosten für Baumaßnahmen, Makler-, Anwalts- und Steuerberaterkosten, Grunderwerbssteuer etc.). Der so ermittelte Veräußerungsgewinn ist mit einem Steuersatz von 19% zu versteuern.
• Hinzu kommt noch eine kommunale Wertzuwachssteuer („plusvalia“). Diese Steuer basiert auf der offiziellen Wertsteigerung des Grundstücks (d.h. des Bodenwerts ohne Gebäude) vom Erwerb bis zum Verkauf. Sie wird ermittelt, indem der Katasterwert des Bodens mit einem der Besitzdauer entsprechenden Prozentsatz und der Anzahl der Besitzjahre multipliziert wird. Die Plusvalia variiert von Gemeinde zu Gemeinde und kann bei der jeweiligen Kommunalverwaltung („ayuntamiento“) erfragt werden, da hier über die Wertsteigerung der einzelnen Grundstücke Buch geführt wird. Nach dem Gesetz schuldet der Verkäufer diese Steuer, doch in den Kaufverträgen wird häufig vereinbart, dass der Käufer sie übernimmt.
• Auch die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer zu tragen. Sie beträgt je nach Region zwischen 6 und 11 Prozent.

Praxisnahe, fundierte Rechtsberatung zu Ihrer Immobilie in Spanien

Steuerbelastung, Bürokratie und rechtliche Fallstricke können dafür sorgen, dass eine in Spanien geerbte oder erworbene Immobilie mehr Ärger als Freude bereitet. Das muss aber nicht so sein. Mit sachkundiger Beratung und entsprechender Erfahrung können viele Kosten und Umstände vermieden werden. Haben Sie Fragen oder ein Anliegen bezüglich Ihrer in Spanien gelegenen Immobilie? Dann rufen Sie mich gern an oder vereinbaren Sie einen Termin für eine Erstberatung.

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